本网讯（文字：陈鹏 黎子琳 摄影：欧锦柠）  11月8日晚，金沙集团1862cc法律援助中心法律实务讲座在第一模拟法庭举行，主讲嘉宾为广信君达律师事务所黄永东律师。本次讲座以“房地产买卖的法律风险与合同纠纷的特点”为主题，旨在使学生了解房地产交易中存在的法律纠纷；通过结合理论与实务，提高学生的实践能力。

近年来，房地产交易中出现越来越多的法律纠纷。黄永东认为，避免房地产交易中的法律风险，关键在于合同。“合同越清晰，履行时则越有章可循。”针对一手房、二手房交易中存在的矛盾，黄永东从合同审查的角度深入分析并提供解决思路。

黄永东解析房地产交易法律风险

虽然一手房交易的风险较小，但限购等措施的施行带来了一系列问题，“购房合同+装修合同”的双合同模式使购买一手房的风险不断提高。此外，在房产证的办理问题上，过去通常由开发商代办并缴纳税款，但现在需要购房者自行交税，开发商违约问题减少的同时却极大地提高了购房者面临的风险。

针对矛盾更为突出、复杂的二手房交易问题，黄永东从主体、标的物、价格及付款方式等多个角度展开分析。

首先黄永东认为，大部分购房者“价格合适就签合同”的做法存在极大风险；签订合同前购房者应当明确所购房产是否涉及夫妻共有财产的问题，否则在房价上涨时，房主可能以房产为夫妻共有财产为由毁约。

在标的物问题上，黄永东着重分析房屋面积测量问题。他以工厂买卖为例，认为工厂出售时标示的面积与交易时房管局测量的面积不符，极易产生纠纷。这种情况通常采取调解的方式解决。

观众认真聆听

黄永东介绍，买卖双方在房地产交易中的付款方式问题上也常产生纠纷。目前大部分购房者以按揭方式购房，意味着购房者在签订合同后15日之内须办理按揭手续。但实践中由于种种原因，购房者往往无法及时办理。因房价上涨，卖方以买方未按时办理按揭而违约为由，拒绝继续履行合同的情况时有发生，此时买方不仅买不到房还需承担违约责任。此外，房地产调控导致银行无法对购房者提供贷款，后者就面临更大的违约风险。

接下来，黄永东提出，房屋过户问题的风险主要在于过户和付款的顺序。广州的购房惯例一般采用先过户后付款的方式，可能发生卖方过户后收不到房款的情况。对此，黄永东主张学习美国、泰国规定的过户与付款同时进行的方式，规避因顺序产生的矛盾与贷款不到位等风险。随后，黄永东介绍了认购合同与网签合同的纠纷，提出以补充合同来规避风险的解决方法。最后，黄永东还对法院及仲裁委的案件审理、仲裁特点进行对比分析。他认为最大的不同在于，仲裁委重视合同自治原则，而法院则更重视社会效果。

在观众提问交流环节，黄永东耐心解答同学们提出的问题，现场气氛活跃。

黄永东耐心解答观众的问题

提问环节结束后，讲座进入尾声。法援主管为黄永东送上锦旗及纪念品，志愿者与黄永东留影。在掌声中本次讲座圆满结束。

“以法之手，援您之需”，生命不息，法援不止。

主管为黄永东送上锦旗

黄永东与志愿者留影